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房企230高溢价北京郊县抢地产品定价或陷

2018-12-03 16:52:19

房企230%高溢价北京郊县抢地 产品定价或陷两难

5月20日,北京市国土局公开拍卖通州区台湖镇两宗土地,吸引了23家房地产企业到场参与竞拍。其中,台湖镇B-03地块共有19家房地产开发企业角逐,B-23地块F3其它类多功能用地经过62轮竞拍,终被北京世纪鸿以8.25亿元夺得,溢价率高达230%。此番竞拍后,通州台湖镇已成交土地出让金62亿元,配建公租房面积达20.7622万平方米。

对于房企抢滩台湖镇的热情,上海易居研究院研究员严跃进分析认为,台湖镇作为北京郊县升值较快的地区,正被众多房企所认同,无论是从高溢价拿地还是从政府推地等行为上看,都呈现了较大的土地市场热。在限价令下,拿地的密集及竞争程度、较高代价的拿地行为,实际上也孕育了诸多风险。

溢价率高达230%

中原地产的统计数据显示,自去年12月25日至今,通州区台湖镇已出让6宗土地,其中万科首开联合体、北京世纪鸿、泰禾集团等多家房企成功入驻,使得该区域备受关注。

昨日,北京市国土局现场首先拍卖的是通州区台湖镇B-23地块F3其它类多功能用地。经过62轮竞拍,北京世纪鸿终以8.25亿元夺得该宗地块,溢价率高达230%,折合楼面价13136元/平方米。另外,B-03地块居住、托幼项目(配建公共租赁住房)经过长达50分钟71轮激烈竞拍,被泰禾集团以11.25亿元配建73000平方米公租房成功摘得,溢价率为48%,折合楼面价每平方米8519元,扣除保障房后楼面价达每平方米1.5万元~1.6万元之间。(计算办法按照公租房每平方米6000元回购计算,建安管理成本每平方米3000元)

值得注意的是,在刚刚过去的4月份,泰禾集团曾以19.3亿元的高价在台湖镇竞得一块土地。泰禾集团土地投资发展总监余敦成向《每日经济》透露,此地块按照商业地块开发成商改住来销售,土地成本在14亿元~15亿元之间的话,就已经没有利润空间,之所以报出19.3亿元的价格,是不同于常规的开发模式,也是看好此区域的发展前景。

针对台湖地区土地市场的火热行情,中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,在20日保利(北京)房地产开发有限公司基本以平价获得运河核心区两地块的同时,台湖区域出现高溢价成交,显示出房企对市场的价格定位出现了分化。

定价陷两难困境

国五条北京版实施细则的落地,并没有浇灭北京房企心中拿地的火焰。他们拿地热情依旧高涨,或因北京市住宅用地的稀缺。

2012年3月,北京市国土局印发了《北京市年国有建设用地供应计划》,规划称十二五期间,三环内将原则上不再新增供应住宅用地,四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

近日,国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示,一线城市涨幅尤其明显,北京新房房价连涨11个月。

为抑制房价上涨过快,有媒体报道称,北京楼市限价令已升级,房价审批需副市长签字。

2012年至今,北京楼市成交量明显上涨,大部分开发商库存减少、资金宽裕,对土地资源的需求明显增加,而在2013年的土地供应计划中,限房价地块还未出现,土地市场虽然出现部分降温的现象,但对热点区域的土地竞争依然非常激烈。台湖作为亦庄发展的辐射区,区域利好被部分企业看中。张大伟表示,北京楼市在限房价地块没有入市、不改变购房者对房价上涨预期的情况下,土地溢价、房价都很难出现大幅调整的可能。

严跃进表示,台湖镇抢地热,夹带着当地的推地热。克而瑞数据显示,5月底,位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地内的一宗地将出让,目前其挂牌的起始价为人民币30400万元。台湖镇土地市场的火热程度不言而喻。

高价拿地或使产品的定价陷入两难困境。定高价将触碰政策高压线,降价又势必触碰企业基本的盈利点。拿地冲动往往会使这类企业在未来吃苦头。严跃进表示了担心。

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